世界要闻：悄悄地进村，打枪的不要
文/十一弟
昨天，龙湖在广州番禺的一个项目，公布了案名——龙湖·御湖境。
(资料图片仅供参考)
在御湖境的推广视频下面，有上千条点赞、转发，却没有一条评论。
因为龙湖把评论区给关闭了。
在广州白云区，龙湖还有一个项目——龙湖·天著，有些已经交房了。
但天著的业主，被龙湖搞得一肚子气——
每个月三块多钱的物业费，但小区管理得很糟心。
天著的业主到处投诉，昨天得知龙湖在番禺的御湖境公布案名，蜂拥着跑去评论区灌水。
业主集体拆台，龙湖实在看不下去了，无奈只能关闭了评论区。
御湖境的地段很好，位于广州番禺的大石板块，挨着长隆万博，项目旁边是星河湾。
龙湖规划的产品户型，都是一、两百平米大平层。
尽管与珠江隔着锦绣银湾、星河湾、沙溪大桥，但御湖境还是选择了擦边，蹭上了临江的卖点。
龙湖要把它打造成滨江豪宅，很快就会入市了。
两个月前，御湖境地块才挂牌出让。
开发商的周转速度是越来越快了，从拿地到开盘，只需要两、三个月时间——
规划设计、报建审批、申请预售，都能弄完。
有些开发商，连售楼处、样板间都不盖了，拿着宣传页就给客户画饼。
从前，碧桂园、恒大的高周转，杨老板、许教授要求三个月开盘，还被嘲笑“复制、粘贴、套图纸”。
现在，一套图纸打天下，开发商愈演愈烈了。
御湖境地块出让的时候，十分抢手。
在网上竞价环节，就触碰到了政府最高限价，直接转入摇号环节。
最后，龙湖、保利、美的、建发、华发等十六家开发商，参与了摇号。
当时幸运中签的，并不是龙湖，而是南通亚伦房地产开发有限公司。
南通亚伦的母公司，是江苏南通的一家乡镇企业——亚伦集团，有纺织业背景。
亚伦集团的董事长——刘伯香，是一位有着传奇色彩的企业家。
年轻时当过兵，做过乡镇干部，在亚伦集团干了三十多年。
后来，在纺织业以外，亚伦集团涉足了房地产。
南通亚伦拍下御湖境地块，花了23个亿，楼面价大约为2.4万/平米。
锦绣银湾、星河湾的二手房，都卖到了三、四万。
打造滨江豪宅的御湖境，估计会让楼面价翻番。
南通亚伦拿地仅半个月，就把御湖境项目70%的股权，转让给了龙湖。
而它自己只保留了20%的持股比例。
原来这块地，南通亚伦就是帮龙湖拿的。
在北京、上海、广州、杭州、成都，一些热门地块上，有钱已经不是拿地门槛了，运气才是。
御湖境地块被十六家开发商争抢，网上竞价环节就触顶进入了摇号环节。
南通亚伦摇中的概率，只有十六分之一，相当于6%。
最后竟然中签，确实运气爆棚了。
但它刚拿到手还没捂热乎，就把御湖境项目70%的股权，慷慨地转手给了龙湖。
龙湖拿地的成功率，就这样翻了一倍。
作为局外人，很难相信在拍地之前，龙湖与南通亚伦没有进行过勾兑。
今年四月份，西安高新区挂牌了一宗住宅用地。
龙湖、碧桂园、华润置地、星河地产、新希望都想拿下，争抢激烈。
最终，触及政府最高限价之后，四家开发商进入了摇号环节，其中包括龙湖、南通亚伦。
这块地的摇号运气，还是落到了南通亚伦的头上，幸运中签。
南通亚伦拿地一个月后，御湖境地块同样的剧情，又上演了一遍。
这块地一半的股权，都被转让给了龙湖。
南通亚伦的持股比例，只剩下15%。
在西安高新区地块上，南通亚伦还是与龙湖绑在了一起。
当时摇号的时候，南通亚伦、龙湖的中签概率，都只有四分之一。
但加在一起，拿地的成功率大大提升了，有了一半的摇中机会。
今年三月底，宁波鄞州区挂牌的一宗住宅用地，争抢就更激烈。
中海、华润、万科、招商、金地等五十家开发商，入围了摇号环节。
低至2%的中签概率，最后让龙湖摇中了。
龙湖拿地仅十天，就把这块地三分之一的股权，转让给了南通亚伦。
十一弟查了下，南通亚伦与龙湖之间的合作，从去年就开始了。
去年九月份，合肥挂牌了两宗热门地块，南通亚伦、龙湖分别摘牌。
在这两块地上，南通亚伦都选择持有小股，让龙湖占了大头。
从去年到现在，大半年时间，在合肥、宁波、西安、广州，南通亚伦与龙湖就已经合作了五块地。
今年，南通亚伦在几个大城市攻城略地，招来不少人惊呼——
江浙地区干实业的民企老板，又回来抄底房地产了。
但在背后驱动策应他们的，其实是龙湖这样的开发商——
他们不仅接下了大部分股权，而且还将主导操盘。
大家都误以为，民营房企开始淡出土地市场了。
而实际上，他们只是换了另一种更有效的方式，曲线补仓。
今年，厦门、北京的土地拍卖会上，突然冒出来不少拍地的马甲。
以前，开发商拿地比拼的是资金实力；现在，全靠摇号机里面乒乓球的运气。
搞一个马甲，多一个乒乓球，中签的概率，就能翻一倍。
如今，拍地就是赌运气，想要拿地的开发商，都已经学会了——
悄悄地进村，打枪的不要。
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